Почему же действующая модель управления многоквартирными домами (МКД) управляющими организациями/компаниями (УК) не является рыночной?

Основной лозунг рынка - клиент всегда прав. Он распоряжается своими деньгами, имеет возможность свободно выбирать товар, услуги, продавца, исполнителя, ориентируясь на предлагаемые качество и цену, а также соотносит свои потребности и финансовые возможности. Предприниматель работает в условиях конкуренции, в том числе ценовой, и заинтересован в привлечении и удовлетворенности клиентов. Информация о качестве и цене товаров, услуг, работ на рынке доступна неограниченному кругу лиц, а отношения между заказчиком (покупателем) и бизнесом, в том числе их взаимная ответственность, регулируются договором.

Существующая система отношений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией (УК) характеризуется дисбалансом ответственности сторон. Если по общему правилу гражданского законодательства именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), что подразумевает не только несение расходов, но и обеспечение надлежащего, безопасного для использования состояния имущества, то в отношении общего имущества в МКД ответственность собственников за его надлежащее содержание ЖК РФ прямо не определена. Только в подзаконном акте (пункт 41 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) установлено, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ.

ЖК РФ ответственность за содержание общего имущества в МКД возложена на стороннее лицо - УК. Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям законодательства. При этом закон не связывает такую ответственность УК с условиями договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений в нем - заказали ли собственники необходимый перечень услуг и работ, позволяет ли плата по договору оказать услуги и выполнить работы, обеспечивающие надлежащее состояние общего имущества МКД. Согласно указанной норме ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставляется возможность требовать от УК выполнения незаказанных и неоплаченных работ в том числе посредством подачи жалоб и обращений в орган государственного жилищного надзора, а государственной жилищной инспекции - выписывать предписания УК без учета условий договора. УК вынуждена выполнять работы сверх договорных условий под угрозой исключения дома из ее лицензии и потери лицензии вообще. Таким образом, административный механизм лицензионного контроля превалирует над договорными обязательствами.

В отличие от других рыночных сфер большинство исполнителей услуг и работ по управлению и содержанию общего имущества МКД не определяют стоимость каждой своей услуги или работы применительно к соразмерной единице измерения, иначе говоря, у них нет прайс-листов. Общая практика - недифференцированный размер платы в расчете на 1 квадратный метр площади помещений собственников в МКД без учета особенностей и технического состояния общего имущества в различных МКД. К тому же предлагаемый размер платы зачастую ориентирован на муниципальный тариф. Такой подход не позволяет собственникам помещений в МКД понимать реальный размер необходимых затрат на содержание общего имущества МКД. Любое предложение повысить размер платы принимается "в штыки", поскольку нет убедительного обоснования с указанием, к какому результату приведет такое повышение платы. Самое главное, собственникам помещений в МКД не принадлежат средства, формирующиеся за счет платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД. Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья (ТСЖ или ТСН) либо жилищный кооператив (или ЖСК) и управление которым осуществляется управляющей компанией, плату за жилое помещение вносят этой УК (за исключением взносов на капитальный ремонт). Соответственно, средства, поступающие на счет УК, становятся ее средствами, и УК может расходовать их по своему усмотрению, а собственники не вправе контролировать, на что израсходованы уплаченные ими средства. В случае если в управлении организации находятся несколько (обычно много) МКД, то на счете УК формируются средства, подобные "общему котлу" регионального оператора капитального ремонта МКД только в меньшем масштабе.

Существующая модель управления МКД позволяет УК расходовать средства, поступившие от собственников помещений в одном доме, на выполнение работ в другом доме, то есть является основой "перекрестного субсидирования" собственниками новых и больших МКД содержания небольших и "старых" МКД (как раз наш случай). Следствием установленного порядка внесения платежей за управление и содержание общего имущества в МКД при управлении УК является то, что собственники помещений не могут быть уверены в том, что их средства расходуются только на их дом, не могут контролировать целевое использование расходования внесенных ими платежей, поэтому мотивация к увеличению размера платежей для улучшения состояния своего дома отсутствует. А у собственников домов, затраты на содержание которых не обеспечиваются установленным размером платы, возникает ложное убеждение в том, что нет необходимости повышать размер платы, потому что УК и так справляется с содержанием дома.

Для облегчения администрирования процесса начисления платы собственникам она устанавливается исходя из условно средних расходов на содержание МКД в месяц, хотя фактическое распределение расходов в течение года неравномерно. При этом собственники помещений в МКД обязаны вносить ежемесячную плату УК без какого-либо подтверждения факта оказания услуг, выполнения работ в расчетном периоде (часть 1 статьи 155 ЖК РФ). И хотя в пункте 4 части 8 статьи 161.1 ЖК РФ упоминается об актах приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, обязанность и порядок составления таких актов не определены. Соответственно, при управлении МКД управляющей компанией не исполняется обычное правило договорных отношений - подтверждение факта исполнения обязательств посредством составления акта, подписываемого сторонами. Вместо этого действует требование о представлении УК собственникам помещений в МКД ежегодного отчета о выполнении договора управления за предшествующий год (часть 11 статьи 162 ЖК РФ). Но требование об утверждении такого отчета общим собранием собственников, а также возможные последствия, в том числе финансовые, при неутверждении отчета не определены.

Фактически в отношении обязанностей собственников помещений оплачивать услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД действует принцип "сначала заплати, а потом доказывай, что услуги (работы) не оказаны (не выполнены), иначе станешь "неплательщиком". Если в отношении перерасчета платы в случае перерывов в предоставлении коммунальных услуг существует и применяется установленный порядок, то в отношении невыполненных услуг и работ по управлению и содержанию общего имущества в МКД Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, практически неисполнимы. Таким образом, в существующей модели управления МКД собственники помещений практически лишены возможности не оплачивать неоказанные услуги, невыполненные работы.

Существует и оборотная сторона - услуги и работы по договору управления МКД являются коллективным заказом со стороны собственников помещений, однако обязательства по оплате возникают у каждого отдельного собственника. Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ каждый собственник помещения в МКД самостоятельно исполняет обязанности по договору управления таким домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в этом доме. В результате если какой-либо собственник помещений в МКД не исполняет свою обязанность по внесению платы, то УК не получает полный объем средств, который согласно договору должна была получить для исполнения своих обязательств по оказанию услуг и выполнению работ. При этом неполнота финансирования содержания общего имущества со стороны собственников помещений в МКД не освобождает УК от исполнения полного объема обязательств по услугам и работам. В соответствии с существующим законодательным регулированием невнесение обязательной платы "за жилое помещение" трактуется как долг перед УК. Но следствием является то, что УК стремится сократить объем выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту, а значит, в конечном итоге наносится ущерб интересам добросовестных собственников, которые хотят иметь общее имущество в надлежащем состоянии. В отличие от законодательства других стран российским жилищным законодательством не определена ответственность отдельного собственника перед сообществом сособственников общего имущества в МКД при неисполнении обязанности по участию в общих расходах на содержание общего имущества.

Таким образом, существующее законодательство, определив право общей долевой собственности на общее имущество в МКД, однозначно не определило ответственность сособственников общего имущества за его надлежащее состояние и не создало механизм формирования обособленных общих средств для совместного несения ими общих расходов по содержанию общего имущества, а также для исполнения общих обязательств перед сторонними лицами по договорам, заключенным на основании решения общего собрания. Именно отсутствие у собственников помещений общих средств, невозможность ими распоряжаться и контролировать целевое использование сделали их слабой стороной договора управления МКД. Особенности законодательного регулирования отношений между собственниками помещений в МКД и УК привели к формированию нерыночной модели управления МКД, отсутствию "экономики многоквартирного дома" и в целом к рискам финансовой неустойчивости бизнеса в этой сфере. В результате сложилась ситуация, которой не довольны ни собственники помещений в МКД, ни УК, а также органы власти, которым поневоле приходится постоянно вмешиваться в отношения в этой сфере.